Hace bien poco, hablar de empresa inmobiliaria era hablar de empresa dedicada a la promoción y venta de dichos activos. Las empresas dedicados al negocio patrimonial, al alquiler, eran miradas por encima del hombro. Hoy las cosas estan cambiando. A la fuerza ahorcan, y nos engañemos: como dice un amigo mío, un inversor a largo suele ser un inversor a corto que se ha quedado pillado. Pues bien, muchos de los empresas patrimonialistas de hoy on promotores que se han quedado pillados con sus stocks.
Sin embargo, existe un caso curioso de empresa, de modelo de negocio inmobiliario, que sigue y sigue y sigue, tanto en los años altos de ciclo como en los bajos, aunque curiosamente sus actores cambian. Son las seudocooperativas de viviendas, cooperativas impulsadas por promotores inmobiliarios. A algunos os sonaran, a otros no. Bien. Lo grave está en que conozco más de un caso de socios de cooperativas inmobiliarias que pensaban que eran simples compradores de una promoción ordinaria. Profundicemos en el tema.
En esencia, una cooperativa de viviendas asocia a personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan, según el artículo 89 de la Ley de Cooperativas 27/99. Dicha cooperativa viene a ejercer el papel de promotor inmobiliario: gestionar la captación del suelo, adquirirlo, contratar la obra con el constructor, encargarse de todo el tema financiero, etc. Digamos, de un modo resumido que es un empresario social. Gran parte de este trabajo se suele subcontratar con equipos profesionales, las llamadas gestoras.
Dichas cooperativas suelen nacer en el seno de organizaciones profesionales, sindicatos, trabajadores de grandes empresas o sin mas vecinos o amigos de una zona, pudiendo resultar más o menos abiertas a terceras personas. Pero esta no es la única vía real para impulsar dichas cooperativas.
Últimamente salen posts en los que se denuncia que hay numerosas cooperativas que son impulsadas por promotores inmobiliarios. Estos, crean la cooperativa usando hombres de paja, ponen el solar a nombre de la misma, cerrando contratos ventajosos para la sociedad (suya) que aporta el suelo. Obviamente, controlaran la gestión de la cooperativa a través de contratos más o menos blindados que las vinculan a una gestora que no es más que una empresa del grupo. Y muchas veces, también incorporan al proyecto a constructores afines.
El argumento principal sigue siendo el mismo que en el ciclo expansivo: chicos, aquí no hay empresario, luego os ahorráis el margen del beneficio del promotor. Muy discutible. Sin perjuicio de que luego precise como se distorsiona esto para que cuele, es evidente que aquí si hay un empresario: ese promotor oculto bajo el ropaje de la gestora, de la constructora y del vendedor del suelo. Y encima un promotor que no da la cara, como veremos más tarde.
Lo que cambian son el tipo de empresas que estan detras de estas peculiares cooperativas. Antes se trataba de aquellos a los que los Bancos no les daban mucho chance, recién llegados al sector, sin estructura, etc. Ahora, nos podemos encontrar con grande empresas detrás, que han visto esta modalidad como un canal de comercialización más con un marketing muy agresivo. Y todo ello sin avisar claramente de los riesgos que entraña ser socio cooperativista:
El precio no es cerrado. Tu eres un promotor, y por mucho que te digan que se ha cerrado un precio con el constructor, las desviaciones existen. Y no hablemos de gastos fiscales, administrativos, que vayan surgiendo. Finalmente, suele ocuriri que para poder escriturar a tu nombre te piden un ajuste final de un x% con el que no contabas.
Tu no eres un consumidor, un comprador. En esencia, eres un empresario. Eso significa que no estas protegido, en principio, por la legislación de consumidores. Y por otro que asumes riesgos empresariales. Pensemos en que la cooperativa o sus organos rectores pueden ser sancionados por temas de seguridad laboral, por ejemplo. Todo eso puede tener consecuencias que ni imaginamos. Y ya puestos a imaginar, imaginemos que, como suele pasar, el crédito promotor que se le da a la cooperativa es avalado solidariamente por todos sus socios. Por todos sus socios, y por todo el importe. Así que mientras dure la construcción, es habitual que esa parejita de Móstoles avale a la cooperativa ante el Banco por 3, 4, 6, millones de euros.
La transmisión de los derechos como cooperativista, el equivalente al conocido pase inmobiliario de un inmueble sin construir, tiene importantes limitaciones. No estas traspasando un objeto, estas tocando la masa social de una empresa, y puede haber derechos de tanteo/retracto, etc...
Si la cooperativa quiebra no eres un acreedor más. Eres el último acreedor. Los socios son los que están a la cola a la hora de cobrar, como ocurre en cualquier empresa.
En definitiva, que el promotor se lo lleva crudo, y además se quita de encima los riesgos, consiguiendo una mejor financiación si encuentra un buen número de familias interesadas.
Las cooperativas de viviendas tradicionales, agrupadas en CONCOVI, han puesto el grito en el cielo. Me parece bien, a mi tampoco me acaba de convencer esta formula como vía de salida a promotoras en apuros. Pero veo poca autocrítica en CONCOVI. Y es que el hecho de ser una cooperativa de las de siempre, el hecho de estar vinculados a organizaciones que no son empresas, no es garantía tampoco de mucho. Recordemos el caso de la Cooperativa PSV de UGT.
Mi consejo, para acabar, es que miremos muy bien donde nos metemos, que son preferibles esas s cooperativas a las de siempre, pero que sobre todo deben ser cooperativas pequeñas, donde los socios se conozcan de antemano, muy homogéneas en su composición social, y donde haya una fuerte implicación personal de los destinatarios finales de las viviendas en su gestión.
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