La posibilidad (remota) de que el Gobierno apruebe la dación en pago tras dar luz verde a la tramitación de la Iniciativa Legislativa Popular sobre la misma, pone sobre la mesa la necesidad de analizar cuáles podrían ser los nuevos requisitos que llegarían a exigir los bancos para otorgar préstamos hipotecarios a nuevos clientes en este escenario.
Vaya por delante que estoy convencido totalmente de que la dación en pago no será aprobada, o no al menos tal y como la IPL lo pretende. Sin embargo, partiendo del análisis previo sobre el tema que ha hecho Alejandro hace unas horas, vamos a jugar a imaginarnos que finalmente la dación es aprobada y a tratar de especular sobre las consecuencias que ello supondría para las nuevas hipotecas y sobre el mercado inmobiliario en general.
El nuevo escenario hipotecario
Ante el riesgo de impago por parte de los hipotecados, los bancos y cajas de ahorro no tendrían más remedio que aumentar los requisitos a aquellos clientes que decidan comprar un inmueble mediante la contratación de un crédito hipotecario. Los nuevos requisitos podrían tener características como las siguientes:Financiación sobre el 60-70 % del valor del inmueble, lo que implicaría la necesidad de tener ahorrado una cantidad importante de dinero antes de adquirir una vivienda.
Las entidades optarían cada vez con mayor frecuencia por referenciar los préstamos hipotecarios al IRPH, que cotiza actualmente al 3 % (muy por encima de Euribor).
Relacionado con el punto anterior, los diferenciales sobre las hipotecas también aumentarían considerablemente. Si hoy en día rondan el 2 %, tranquilamente podrían incrementarse un par de puntos.
Los periodos de amortización de las nuevas hipotecas se reducirían a 20 o 25 años como máximo para evitar la incertidumbre. La máxima del "a largo plazo, todos muertos" podría llevarse al extremo.
Incremento de las cláusulas y comisiones, así como obligatoriedad de contratar varios seguros extra, más que actualmente, entre ellos uno frente al desempleo. Irremediablemente el precio de estos seguros aumentaría.
Como no podría ser de otra manera, el nuevo perfil de usuario hipotecado sería el de una persona claramente solvente, con contrato indefinido e importantes ingresos anuales. Con un mercado inmobiliario en un escenario bajista como el actual, las entidades financieras eliminarían totalmente el factor riesgo en sus estudios y sólo aquellos clientes que verdaderamente demuestren capacidad de pago a largo plazo saldrían de la sucursal con una hipoteca bajo el brazo.
Repercusiones sobre el mercado inmobiliario
Con el acceso al crédito hipotecario totalmente restringido a clientes solventes, es posible que esta situación se tradujese en una reducción del precio de los inmuebles a medio plazo.Dado el exceso de oferta actual en este mercado y ante la reducción del número de compradores potenciales, la única forma de dar salida al stock de casas actual sería reduciendo considerablemente el precio de las mismas.
Vender una casa a los precios actuales, a pesar de que estos se han reducidos respecto a los de años anteriores, se convertiría en una misión imposible. No habría más remedio que reducir precios, ya no para hacerlos más atractivos a los clientes, sino para conseguir que un ciudadano de a pie de clase media pueda permitírselo.
Conclusiones
Evidentemente, en este post hemos jugado a imaginar. Nadie puede saber con certeza las características que adoptarían los préstamos hipotecarios si la dación en pago fuese finalmente aprobada. Sin embargo, estoy convencido de que el nuevo escenario sería muy parecido al que he propuesto.La principal ventaja: se conseguiría sanear el acceso al crédito, si se me permite la expresión. Las nuevas hipotecas tendrían mucha mayor calidad que las actuales ya que sólo se les concederían a los buenos clientes. La consecuencia inmediata, sin embargo, es obvia: es probable que mucha gente no pueda permitirse una casa en su vida, a no ser que los precios se hundan.
¿Se te ocurren otras opciones?
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