Recientemente se ha presentado el proyecto Madrid Nuevo Norte, anteriormente conocido como Madrid Puerta Norte, Distrito Castellana Norte o más popularmente: Operación Chamartín. Para los que no lo conozcan, el proyecto básicamente se dedica a habilitar terrenos desaprovechados y subaprovechados (uso de cocheras, instalaciones de ferrocarril, etc) situadas el norte de la capital del España alrededor de la estación de Chamartín (que tiene el potencial de convertirse en la más grande de España).
Dada la cercanía al eje de oficinas del Paseo de la Castellana, a los desarrollos residenciales del norte de la capital (muy demandados), y la conexión con el aeropuerto de Barajas, se prevé que habrá una fuerte demanda de vivienda y oficinas en la zona, por lo que hay mucho dinero en juego. El proyecto se canceló con el nuevo ayuntamiento y se ha estado renegociando por las administraciones. Recientemente se ha aprobado y vuelto a presentar ¿sigue los intereses de los madrileños?
El Proyecto
El proyecto básicamente supone la remodelación de la estación de Chamartín, un centro de negocios a su alrededor, el soterramiento de las vías con la construcción de un parque por encima (al estilo de Madrid Río) y la construcción de un sector de viviendas al norte de la M30, junto con pasarelas que unan los (ya no tan nuevos) desarrollos de Las Tablas y Sanchinarro.
Respecto a la vivienda, se construirán 10.500 nuevas. Habrá un 20% de vivienda protegida junto con un 10% adicional de vivienda que el ayuntamiento tendrá libertad de darle el uso social que considere. También se incluyen dotaciones de infraestructura de transporte público (Cercanías, Metro y autobús), carriles bici, proteger algunos edificios históricos e integrarlos en el desarrollo urbanístico.
Se puede consultar más información en la web de la empresa promotora (Distrito Castellana Norte, anteriormente conocida como Desarrollos Urbanos Chamartín (DUCH), cuyo prioncipal socio es BBVA (por herencia de la antigua Banca Pública Argentaria). No obstante la web, aunque muestra muchas y bonitas imágenes, se queda un poco corta en la especificación de los detalles del nuevo desarrrollo urbano.
Hace aproximadamente año y medio se paralizó el proyecto por decisión del ayuntamiento, debido al cambio de gobierno conservador del Partido Popular a la agrupación de izquierdas Ahora Madrid, que presentó un proyecto propio alternativo al negociado anteriormente, que básicamente era el proyecto que quería el PSOE en el siglo pasado.
Al final tras las negociaciones se ha llegado a una solución intermedia, con menos vivienda (10.500 frente a las más de 15.000 proyectadas inicialmente), y menos rasacielos (tres equivalentes a las Cuatro Torres frente a los seis del proyecto inicial, uno de ellos mucho más alto).
El problema de vivienda en Madrid
Este desarrollo llega en un momento en el que la demanda de vivienda en Madrid está sobrepasando la oferta, tanto en alquiler como en propiedad. El mercado inmobiliario se está recuperando desde el crash de finales de la primera década de los dos mil, el número de transacciones inmobiliarias en España aumentó un 16% entre 2016 y 2017, la economía se está recuperando y poco a poco se vuelve a generar empleo.
Luego es normal que las personas, especialmente los que se emancipan o salen de casa de los padres estén aprovechando e incrementando la demanda de vivienda, tanto en propiedad como en alquiler.
De momento aunque los valores y transacciones aumentan, no se está llegando a los valores de 2006 (pico de la burbuja inmobiliaria) ni de lejos. Sí se está recuperando el precio de la vivienda a lo más alto en los distritos más caros del país. Sí es normal que en algún momento el mercado inmobiliario se recupere tras años de bajadas, especialmente a medida que mejoran las condiciones económicas del país.
¿Soluciona los problemas de los madrileños?
No, esa es la respuesta corta. Para empezar porque el proyecto lo que hace es disminuir el número de viviendas proyectadas en un momento en el que se incrementa la demanda de la misma. Un incremento de la demanda que al incrementar la disminución de la oferta, está incrementando los precios. De hecho, hay incluso quién acusa al ayuntamiento de estar causando una nueva burbuja inmobiliaria en la capital.
Se puede afirmar que el ayuntamiento ha conseguido mucha vivienda social que les permitirá hacer política social de vivienda y esto debería de bajar los precios, lo cual es falso. Si el Ayuntamiento estuviera verdaderamente interesado en bajar los precios y en ayudar a los ciudadanos, habría negociado el mismo número de viviendas a cambio de un mayor porcentaje de las mismas destinadas a servicios sociales.
El 20% de viviendas destinadas a políticas públicas junto con un 10% en manos del ayuntamiento supone que del proyecto surgirán 3.150 viviendas en condiciones favorables. Si lo que se hubiera hecho es permitir la construcción de 15.000, y se hubiera mantenido el porcentaje de vivienda protegida y el ayuntamiento hubiera aumentado su cuota al 15%, hubiera supuesto 3.000 viviendas protegidas y 2.250 viviendas para la política social del ayuntamiento.
Además es un desperdicio de recursos construir lo que será el mayor hub de transporte intermodal del país (al combinar tren de alta velocidad, la cercanía del aeropuerto, transporte público urbano y carreteras) y limitar el aprovechamiento de los terrenos adyacentes. Sería como construir un estadio con capacidad de 60.000 personas y poner sólo 45.000 asientos. Menos personas disfrutarán el espectáculo, solo aquellos que puedan pagar más por las entradas.
Así que es posible que lo que consiga el ayuntamiento no sea sino** empujar a los residentes a los municipios de las afueras**, que compiten entre ellos por atraer a residentes e inversiones y que dediquen muchas horas atascados en las autopistas de circunvalación para llegar a su destino (incrementando la contaminación de la ciudad, que ya es alta).
Pero preferimos hablar de sostenibilidad mientras que nuestras políticas empujan a completamente lo contrario.
En El Blog Salmón | Invertir en vivienda no es malo
Más información | Distrito Castellana Norte
Imagen | Freddy The Boy