Mariano Jose de Larra es considerado el padre del periodismo español. Creo que, de haber vivido hoy en día, sería un excelente blogger. En sus artículos, recogía la esencia de la cruda realidad española del momento. Muy pegado al terreno e inmensamente ácido. El famoso Vuelva Vd. mañana, con que el funcionario de turno despachaba al administrado en la polvorienta ventanilla fue acuñado por él. Pues bien, esa gloriosa frase bien puede servir para el penúltimo escándalo financiero que nos azota, y que mira que cosas, toca de nuevo al Banco que quier ser mi Banco, el Santander (otra vez será). El Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Banif Inmobiliario ha establecido una moratoria de dos años para el reembolso de sus participaciones.
Uno de los mejores relatos fácticos de lo sucedido lo he encontrado en el Blog de Juan Sainz de los Terreros. En esencia, el detonante de la situación ha venido dado por una fuerte bajada del valor liquidativo de las participaciones, debido a tasaciones extraordinarias, que ha conducido a ordenes masivas de reembolso que superan con mucho el 10% de liquidez previsto para tales fines. De acuerdo con la CNMV se abre una ventana de liquidez hasta el 27 de febrero para cursar ordenes de reembolso, que serán satisfechas en dos pagos, a prorrata. El resto (si hay resto) a esperar hasta dentro de dos años. Si tras dos años, hay peticiones de reembolso sin satisfacer se liquidará el Fondo. Para más detalle, sigo remitiendo a dicha entrada.
Hecha la autopsia, destaquemos una serie de puntos:
- Los Fondos de Inversión Inmobiliaria como el citado (el mayor de España, con más de 3.000 millones de euros de patrimonio) funcionan fundamentalmente a través del negocio patrimonial, del alquiler. Su negocio no gira alrededor de la compraventa de inmuebles, en contra de lo que algunos puedan pensar. Su fuente de ingresos son, fundamentalmente los alquileres que cobran. Y eso nos conduce a que las desinversiones son complicadas, ya que en los activos hay inquilinos, y por tanto hay que venderlos con ellos dentro, lo que condiciona las operaciones. De hecho, de per se, son productos con limitaciones para la liquidez por dicho motivo, y estan pensados en el largo plazo.
- La bajada de valor no viene dada, a diferencia de la generalidad de los fondos, por una variación en la cotización de un mercado organizado. Las valoraciones de las participaciones se hacen en función de valores de tasación, que si están vacíos es a valor de mercado en venta, y si están alquilados, el menor de dos valores: el anteriormente citado o el de capitalización de las Rentas. Desconozco en profundidad la cartera de inmuebles y rendimientos del Fondo, pero me hace pensar que, y relacionado con el punto anterior, o aquí hay mucha gente que no entiende el producto y no debía estar. O bien había gente a la que le urge la liquidez, por estar apalancado en dicho producto con créditos o por otro tipo de inversiones fallidas.
- Me da miedo la sugerencia que hacen en Gurusblog. No creo que pueda haber habido operaciones triangulares con inmobiliaras clientes del Santander. Mientras nadie me lo demuestre, eso esta fuera de consideración.
- Se trata de la puntilla para Banif. y eso es decir mucho. Banif ha sido, ya desde la época del BCH la referencia en España en dicho sector, y ha sido golpeada por Lehman, por Madoff y ahora por este caso. Si en los anteriores ya se rumoreo que que se podía dejar caer a Banif (recordemos que existe, en la mejor tradición de la casa, competencia interna con Santander Banca Privada), ahora el rumor cobra fuerza de nuevo. Y es algo sumamente dañino para el Santander, ya que el negocio era suculento. Amplios márgenes y mucha información a captar de una excelente base de clientes, asi como negocio inducido para y del resto de las filiales del grupo.
Más información|Invertia, Foros Expansión
Imagen|M. Peinado