TIN Fijo inicial, ¿es y será la nueva comisión de apertura en las hipotecas?

TIN Fijo inicial, ¿es y será la nueva comisión de apertura en las hipotecas?

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En el último tiempo, un nuevo elemento está surgiendo en las hipotecas a tipo variables: el TIN Fijo inicial o también denominado TIN de salida. Debido a la impopularidad que ha conseguido tener la comisión de apertura.

Por tanto, las entidades bancarias han buscado un nuevo método para trasladar sus costes de formalización de préstamos a sus clientes.

Tras las recientes sentencias del tribunal supremo sobre quien debe pagar el impuesto de 'Actos jurídicos documentales', seguramente que los TIN Fijos iniciales se van a incrementar y van a suponer un importante coste para los clientes que quieran contratar una hipoteca.

Nos podemos preguntar: ¿qué importancia va a tener el TIN Fijo inicial en el coste de las hipotecas?

¿Qué es el TIN Fijo inicial?

El TIN Fijo inicial es un tipo de interés que también se denomina TIN de salida, es el tipo de interés que vamos a pagar durante los primeros años cuando contratemos nuestra hipoteca.

Durante un tiempo determinado, normalmente durante el primer o los dos primeros años, es la cuota no está referenciada al Euribor, sino que nuestra cuota está ligada a un tipo de interés fijo previamente pacto con la entidad bancaria.

¿El TIN Fijo inicial va a ser la nueva comisión de apertura?

Debido al funcionamiento el TIN Fijo inicial está recientemente creado en las hipotecas a tipo variables nos recuerda a un elemento bastante común de las hipotecas como es la comisión de apertura.

Sin embargo, cuando se escucha comisión en una entidad financiera, nuestra reacción es huir de este concepto. En lo relativo a las hipotecas, una comisión que es muy impopular es la comisión de apertura.

Por tanto, las entidades bancarias han buscado una nueva manera de trasladar ciertos tipos de costes a los clientes. Éste es el papel del TIN Fijo inicial. El cliente que contrato una hipoteca tendrá que pagar un sobrecoste en los primeros años de la vida de la hipoteca para compensar los costes que le supone a las entidades bancarias la tramitación y administración de este tipo de préstamos.

En la mayoría de las entidades bancarias se aplican comisiones de apertura en sus hipotecas, y se han incrementado de media un 1 por ciento respecto el 2017. Sin embargo, la mitad de las entidades bancarias en España aplican comisión de apertura en 2018.

Existe cada vez más una tendencia en no aplicar las comisiones de apertura. Las entidades bancarias que ya están aplicando el TIN Fijo inicial en España son ING Direct, Openbank, Bankinter, Banco Santander o el Banco Sabadell.

¿Existen entidades bancarias que no están aplicando el TIN inicial en sus hipotecas?

Existen 2 entidades bancarias que no están aplicando el TIN Fijo inicial como es BBVA y Liberbank. El BBVA no está aplicando el TIN Fijo inicial en su hipoteca especial para los empleados de funcionariado, mientras que en Liberbank lo hace en sus hipotecas destinadas a la compra de pisos que están dentro de la cartera de la propia entidad bancaria.

El TIN Fijo inicial en BBVA y Liberbank no se aplican en condiciones particulares, lo que significa, que no existen entidades bancarias que ofrezcan hipotecas variables sin TIN Fijo inicial. Liberbank y BBVA aplican TIN Fijo inicial en sus hipotecas variables.

En el caso de Coinc y Bankia el TIN Fijo inicial es igual al diferencia aplicado en la hipoteca.

¿Cuál es la diferencia de aplicar TIN Fijo inicial y no aplicarlo?

Durante los años que se está aplicando el TIN Fijo inicial, la cuota de la hipoteca no está referenciada al Euribor. Es decir, se considera que el Euribor es igual al 0 por ciento, en lugar de aplicarse los valores actuales del Euribor, y solo se va a tener en cuenta el diferencial.

Esto va a equivaler a un encarecimiento mensual de la hipoteca de 10 euros mensuales, es decir, al año 120 euros. Si lo comparamos con diferentes hipotecas a través de una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años, nos daría los siguientes resultados:

  • Hipoteca Coinc: tiene una hipoteca variable del 0,89 por ciento de TIN Fijo inicial, sin comisiones y sin vinculaciones a ningún tipo. Sólo permite 1 titular y no pueden solicitarse para subrogación ni compra de local, sólo se puede pedir para primera o segunda vivienda. La cuota del primer año sería de 557,87 euros. A partir de segundo año sería de 547,36 euros.
  • Hipoteca sin comisiones de Bankia: el TIN Fijo inicial es del 0,99 por ciento, y se tiene que domiciliar una nómina superior a 3.000 euros para no tener comisiones, sino el tipo de interés sería de Euribor + 1,20 por ciento o Euribor + 2,10 por ciento. Por tanto, la cuota del primer año sería el 565 euros y a partir del segundo año sería 554 euros.
  • Hipoteca Mihabitans de Liberbank: no aplica TIN Fijo inicial en su hipoteca cuando se compra una vivienda en propiedad de la entidad bancaria. Sin comisiones ni vinculaciones, se pagar desde el primer año una cuota de 545 euros según el Euribor actual.
  • Hipoteca Convenio Muface de BBVA: no se aplica TIN Fijo inicial en el caso de los funcionarios, los cuales van a tener condiciones más ventajosas, que van a pagar desde el primer año una cuota de 554 euros según el Euribor actual.

En El Blog Salmón | La nueva ley hipotecaria no aumentará los precios de la vivienda, te explicamos por qué

Imagen | Flickr

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