La Revolución Cultural apenas es un breve pasaje en los libros de Historia.Y sin embargo supuso uno de los periodos más negros de la dictadura comunista china ( si, la misma a la que reciben con los brazos abiertos líderes de derecha e izquierda). Me remito a la entrada de Wikipedia para el que no la conozca. Pero más allá de la misma, me gustaría destacar una práctica habitual de aquella época. Los jóvenes Guardias Rojos, una vez apresado el enemigo contrarrevolucionario, una vez le hubiesen hecho la correspondiente autocrítica, acababa enviándole a reeducarse en el campo, para quitarle sus vicios pequeñoburgueses. Y allí no funcionaba la Logse, no se pasaba de curso tan alegremente.
Pues bien, hay veces que tras la lectura de determinados posts, uno cree que a algunos representantes de la izquierda no les vendría mal un paso por el mundo de la empresa privada (me refiero previamente, no al estilo Tanguas o Zaplana). Más que nada para ser educados en el concepto de empresa privada. Y algo así ha sucedido tras la lectura de un post en el blog del Viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Javier Burón.
Vaya por delante que es un blog que suelo leer, y que en general considero entretenido e interesante, a pesar de la lógica discrepancia ideológica. Es más, incluso coincidimos en la critica a Barreda, Presidente de Castilla La Mancha, y su extraño concepto empresarial,a propósito de esas viviendas semipúblicas y y esos negocios semiprivados. Este párrafo, como liberal, podría hacerlo mío:
Una Administración con el dinero de los impuestos de todos los contribuyentes les garantiza a unos empresarios, que casi no han ganado dinero en los últimos 15 años, la financiación bancaria necesaria para hacer sus inversiones y la venta de los bienes que fabrican.
Chapeau. Pero claro, llegamos al punto del disenso. Y si antes ambos quedábamos estupefactos con Barreda, ahora el que esta atónito soy yo:
...y si hay empresas en apuros, siempre pueden construir vivienda protegida, gestionar las viviendas que no venden en alquiler o rehabilitar vivienda ya existente para la que los bancos les van a dar financiación y las administraciones les van a garantizar usuarios, pero, eso sí, renunciando a ganancias millonarias y aceptando ganancias entre el 4% y el 7% (que son más que dignas).
Si lo he entendido bien, parece señalar que lo tiene que ganar un empresario que haga VPO se debe mover en esa horquilla. Y que esa es una ganancia digna. Y es ahí donde no puedo estar más en desacuerdo.
Lo primero que habría que aclarar es si esa rentabilidad de la que habla Javier es sobre Fondos Propios o sobre Activos. Pero la verdad es que, tal y como están los tipos de interés, no creo que haya una gran diferencia via efecto apalancamiento. Pero partamos de que esa Rentabilidad es sobre Fondos Propios, que es como analiza cualquier inversor todo tipo de proyecto a acometer.
Tampoco aclara si esa rentabilidad es anualizada o sin anualizar. Alguno pensará que soy un tiquismiquis. Pero es que recordemos que, junto con el suelo, otra de las grandes variables de los promotores a tener en cuenta es el factor tiempo. Desde que se inicia el proyecto con la captación del suelo hasta que se recupera vía venta de las viviendas pasa tiempo mucho tiempo. Pero seamos generosos, y partamos de que son rentabilidades anuales.
Una vez fijadas estas premisas, lo que vendría señalar Leolo-Javier es que, dado que se trata de un negocio con un riesgo inferior al de la vivienda libre, y ante la ausencia de alternativas para su negocio en el mercado libre, los promotores deben darse con un canto en los dientes obteniendo esas rentabilidades. Pues yo creo que si existen alternativas. Y que esas rentabilidades no se si son dignas o no (lo que me parece un concepto ético muy subjetivo, como casí todos) Lo que tengo claro es que no son mínimamente atractivas. Pero ya no para un promotor, para cualquier empresario.
Y es que aunque el riesgo sea limitado no quiere decir que no exista. El promotor asume un riesgo y en base a ello se justifica su rentabilidad. Hoy parece que el riesgo de ausencia de demanda en dicho segmento es nulo. Admitámoslo, pero pensemos que eso no tiene porque ser así en un futuro. Pero lo que sigue existiendo a día de hoy es un riesgo desde el punto de vista de los costes. Nadie garantiza al promotor que la cuenta de resultados que presupuesta se cumpla a posteriori. Ojo, nadie se lo garantiza, ni yo deseo que lo haga. Para eso ya esta Barreda. Pero conviene recordar que el riesgo existe.
¿Y que arriesga el promotor? El promotor arriesga los fondos propios que aporte a la operación, arriesga su tiempo de trabajo que dedica a la promoción. Y, aunque alguno se sonría, arriesga su salud, como cualquier empresario de verdad. ¿Y todo ello para qué? Pues según Javier para obtener entre un 4% y un 7%. Teniendo en cuenta que nuestra inflación (oficial) roza el 4,5% y el euribor se mueve sobre el 5%, estamos hablando de que, en la banda baja de su planteamiento el promotor pierde dinero. En la Banda alta, apenas le saca algo más que lo podría obtener colocando su capital en cualquier entidad financiera a plazo fijo y con las máximas garantías (recordemos que el Banco de España cubre los primeros 20.000 euros).
Seamos claros, yo para obtener esa rentabilidad no me como la cabeza ni me juego el bolsillo montando una empresa. No se vosotros.
Vía | Leolo
En El Blog Salmón | ¿Qué hacer?, ¿El fin del boom inmobiliario?