Vamos a suponer que eres un multimillonario y te quieres comprar una casa, tal vez un ático en Manhattan con vistas a Central Park, tal vez una casa victoriana en Londres, o tal vez una lujosa casa en Singapur. Tal vez hablemos de casas de vacaciones en Boca Ratón (Florida) o en la Costa Azul. Elegirías la casa, acordarías un precio y la pagarías con parte de la cantidad con muchos ceros que tienes en tu cuenta ¿no? Pues no, los súper-ricos no están comprando sus viviendas en efectivo.
Los súper-ricos están comprando sus casas a base de hipotecarlas, ya sea a su nombre o a nombre de una sociedad en un paraíso fiscal, como ya hemos comentado en algún momento. Muchas veces nunca amortizando el capital y pagando sólo los intereses. Pero ¿por qué están cogiendo préstamos si tienen dinero de sobra para comprar casas con las que otros no podemos ni soñar? Bueno, digamos que influyen varias circunstancias.
El entorno que empuja a todos a endeudarse
Lo primero de todo a considerar es que en el entorno actual, tanto en EEUU, como en la Zona Euro o en Japón, los tipos de interés están por los suelos. Esto también sucede en economías más pequeñas, como puede ser Reino Unido o Dinamarca. Si tras la crisis inmobiliaria de 2008 y las crisis de deuda soberana de 2012 los intereses habían quedado bajos, ya con la crisis del Covid19, están por los suelos.
Se añade en un momento en el que los bancos centrales han introducido dinero en el sistema como si no hubiera mañana. Según el banco de la reserva Federal de San Luís, el 35% de los dólares que se habían impreso en la historia, fueron creados en 2020. Esto ha empujado entre otras cosas la cotización de las empresas en bolsa, pero también los precios de los bienes inmuebles (y parece que también a los productos de consumo).
El argumento que dan los asesores a los ricos es sencillo, si lo compras a crédito, tu dinero estará trabajando en dos sitios a la vez, en tu vivienda y en donde lo tengas invertido. Tal vez en tu empresa o tal vez en la bolsa. Así que mejor que la vivienda se vaya apreciando mientras que la deuda permanece siendo la misma. Muchos inversores se están endeudando y tomando hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda, en 2019 lo solían hacer por el 50 o 75%.
Además tiene una ventaja fiscal, en países como en Francia o Reino Unido, las hipotecas reducen el valor de la herencia, con lo cual es mejor dejar un bien hipotecado a los hijos que sin hipotecar, pagarán menos impuestos. En EEUU se pueden deducir los intereses pagados por su primera y segunda vivienda.
Los bancos encantados de prestar a tipos de interés muy bajos ¿por qué? Principalmente porque los utilizan como reclamo para que sus clientes les traigan más negocio gestionando el resto de su fortuna. Aceptan perder dinero con el dinero que le prestan a sus clientes a cambio de gestionar sus fortunas y compensar las pérdidas con las jugosas comisiones que cobran por ello.
Además, anteriormente existía un “estigma” por dejar deudas a los hijos, este ha desaparecido. Se entiende que en la masa de la herencia puede haber deudas cuyo valor sea inferior al del total del patrimonio, por lo que no hay problema en endeudarse. De hecho la edad media de las personas que se endeudan para comprar vivienda está aumentando. La generación de los “Boomers” se está endeudando para comprar vivienda, o incluso para obtener liquidez de la misma.
Tiene sus riesgos
Precisamente como comentamos la semana pasada, tiene sus riesgos endeudarse para invertir. Precisamente porque el valor del activo comprado puede haber disminuido. Esto sucedió con la crisis inmobiliaria de 2008, en la que muchas personas se encontraron que no pudieron asumir los pagos de sus viviendas.
Sí es cierto que si somos súper-ricos, el riesgo es menor. Es decir, si tenemos unos cien millones y nos endeudamos por cinco para comprar una vivienda en esa ciudad que nos encanta para escaparnos (Nueva York, París, Tokio, etc.) estamos corriendo un riesgo más controlado que si tenemos una hipoteca al 100% del valor de una vivienda en un barrio de clase media en una capital de provincia (porque nos hemos saltado la regla del 80%) y nos endeudamos para comprar fondos indexados.
Así que la próxima vez que veamos un pago de la hipoteca en nuestra cuenta corriente, pensemos que compartimos algo con los muy ricos también se han endeudado para comprar vivienda. Salvando las distancias.
Pregunta los lectores: si pudieran pagar completamente su vivienda en efectivo ¿se endeudarían para comprarla o preferirían dejarla pagada?
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